Bất Động Sản Năm 2024: Tìm Loại Hình Đầu Tư Hấp Dẫn

Đầu Tư Bất Động Sản Năm 2024: Mua Căn Hộ Ở Thực Hay Đất Nền?

Bất động sản năm 2024 được đánh giá là năm lên ngôi của căn hộ ở thực. Theo Savills thị trường căn hộ TP.HCM trong quý 4/2023 có sự hấp thụ tốt với 84% đối với những sản phẩm căn hộ có giá từ 2 – 5 tỷ đồng, thuộc phân khúc trung cấp và bình dân đã có pháp lý rõ ràng, thời gian thanh toán dài, được hỗ trợ vay ngân hàng… Đây cũng là phân khúc được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản năm 2024, với tổng lượng căn hộ dự kiến tăng gấp 4 lần so với năm trước.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng, sản phẩm vừa túi tiền, khoảng từ 30 – 50 triệu đồng/m2 sẽ phù hợp với sức mua của đại bộ phận người dân và vẫn là hướng đầu tư hiệu quả vì nhu cầu thị trường đang rất cần. Thị trường bất động sản năm 2024 không phải là lúc để đầu tư và lướt sóng, đây vẫn là giai đoạn cân nhắc mua để đầu tư dài hạn, mua để ở. Vì vậy, không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà và chỉ nên hướng đến dự án có pháp lý hoàn thiện, chính sách bán hàng dễ thở và ưu đãi lãi suất tốt.

Với đất nền, đây là phân khúc giảm giá mạnh nhất trong năm qua nhưng cũng mang lại cơ hội lớn sắp tới cho nhà đầu tư. Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng, phải đến giữa 2025 thị trường đất nền mới có thể phục hồi và tăng trưởng. Điều đó đồng nghĩa khó khăn của thị trường này vẫn sẽ tiếp diễn trong năm nay.

Trên thực tế, dù trong các tháng đầu năm nhu cầu mua bán đất nền đã có cải thiện tích cực nhưng tổng thể loại hình này vẫn còn khá ảm đạm. Giai đoạn 2023 ghi nhận giá giao dịch thứ cấp sản phẩm đất nền càng xa TP.HCM thì giá bán càng giảm mạnh từ 20 – 30%. Thậm chí, một số khu vực xa hơn còn giảm sâu đến một nửa so với giá ban đầu.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai và Luật Kinh Doanh BĐS mới cũng đưa ra nhiều cơ chế quản lý chặt chẽ hơn với loại hình đất phân lô. Vì vậy thời gian tới, không chỉ pháp lý đất nền sẽ minh bạch hơn, an toàn hơn mà nguồn cung cũng sẽ không còn bùng nổ, tràn lan như những năm trước. Chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2024 còn đang ở điểm “giao thoa”, mức giá đất nền đã về gần hơn với giá trị thực, pháp lý minh bạch an toàn là yếu tố giúp người mua có thể lựa chọn được sản phẩm tốt.

Nhưng vẫn có lưu ý cho nhà đầu tư là lúc này chỉ nên mua đất nền bằng dòng tiền nhàn rỗi, nếu đi vay thì không quá 30% giá trị tài sản và tránh sử dụng đòn bẩy tài chính để lướt sóng, đầu tư ngắn hạn đất nền năm 2024. Cũng chỉ nên chọn các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh và suy nghĩ lại nếu muốn “cầm đèn chạy trước ô tô”, đón sóng như trước đây.

Bất Động Sản Khu Công Nghiệp “Lạc Quan”, Nghỉ Dưỡng Vẫn Chờ

Bất động sản năm 2024 được nhận định là năm sáng lạn của loại hình BĐS công nghiệp. Trong những năm qua đây luôn là phân khúc có sự phát triển ổn định ở nhu cầu mua và thuê. Với 2024, phân khúc này vẫn tiếp tục ghi nhận những tín hiệu lạc quan.

Theo Batdongsan.com.vn, hai sản phẩm ghi nhận có lượng hấp thụ tốt trong năm 2023 đó là kho, nhà xưởng cho thuê với tỷ lệ lấp đầy hơn 80% và thứ hai là đất công nghiệp cho thuê được hấp thụ trên 90%. Hạ tầng được cải thiện là yếu tố giúp đất công nghiệp có giá cạnh tranh, thu hút nhà đầu tư hơn.

Mặc dù các chính sách mới mở ra nhiều tín hiệu tích cực, mang lại cơ hội mới cho người mua và nhà đầu tư, tuy nhiên, theo đánh giá từ giới chuyên gia, bất động sản năm 2024 là năm mang tính chất chuyển giao, thị trường sẽ không phát triển ồ ạt mà từng bước ổn định và phát triển bền vững hơn.

Ngoài ra, Luật Đất đai sửa đổi cũng cho phép hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 118, đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 1/7/2021 mà không có các giấy tờ nhưng có đăng ký thường trú tại vùng có điều kiện kinh tế khó khăn, được chính quyền tại nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì vẫn được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Với loại hình BĐS nghỉ dưỡng, theo các chuyên gia, thị trường bất động sản 2024 vẫn chưa phải thời điểm để loại hình này hồi phục. Bên cạnh vấn đề về tháo gỡ chính sách về pháp lý, quy định về tính sở hữu thì để thúc đẩy phát triển sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng cần đảm bảo 3 yếu tố: thứ nhất là chính sách thu hút khách du lịch trong và ngoài nước, thứ hai là chi phí chuyến bay cải thiện và cuối cùng là tạo cơ chế về thu hút đầu tư.

Đầu Tư BĐS Cho Thuê Vẫn “Ấm”

Cho thuê bất động sản 2024 được nhận định là kênh an toàn và được quan tâm nhiều. Kết quả khảo sát từ Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, loại hình chung cư cho thuê vẫn có đà tăng trưởng khá tốt, mức độ quan tâm giữ ở tốp đầu. Cụ thể, đầu tư căn hộ cho thuê đang mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp lên tới khoảng 12,5%/năm, gồm phần tăng thêm từ giá bán và lợi suất cho thuê. Trong đó, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội đạt 4,6%, lợi suất cho thuê căn hộ tại TP.HCM là 4,1% và lợi suất cho thuê căn hộ trung bình cả nước là 4,5%. Ngay cả giá nhà trọ bình dân cũng có xu hướng tăng 5 – 15% theo tháng.

Trong tháng 1/2024, theo tìm hiểu từ Batdongsan.com.vn, hầu hết các khu căn hộ, nhà trọ cho thuê đã bắt đầu có tỷ lệ lấp đầy tăng trở lại, nhiều khu vực ghi nhận trên 90%, các chính sách hỗ trợ người thuê gần như không còn. Giá thuê căn hộ tầm trung hiện vào khoảng 10 – 15 triệu đồng/tháng. Nhà trọ dao động ở mức 1,5 – 5 triệu đồng, tùy vị trí và diện tích.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, trong bối cảnh khả năng mua nhà của các gia đình trẻ còn tiếp tục hạn chế, thì phân khúc nhà cho thuê là lựa chọn tốt cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, lời khuyên của chuyên gia xét về tài chính, với tỷ suất sinh lời trung bình 4 – 5% và biên độ tăng giá trị tài sản chỉ ở mức trên dưới 5% hiện tại, loại hình này hiện chỉ dành cho những người trường vốn.

Cùng với đó, khi nguồn cung cho thuê tăng, áp lực cạnh tranh cũng sẽ tăng. Để giảm thiểu rủi ro, các nhà đầu tư cần tính toán kỹ về vị trí, khả năng lấp đầy, chi phí phát sinh, quay vòng vốn trước khi xuống tiền.

Theo các chuyên gia, nhà đầu tư cần lưu ý  nên đầu tư bằng 20% số vốn dự tính cho quy mô nhỏ trước, cần hiểu quy luật “thuê – cho thuê”, biết thiết kế, rành cải tạo sửa chữa, giỏi sales phòng, chịu cực quản lý vận hành chăm sóc khách hàng. Nếu không đủ các yếu tố trên, nhà đầu tư cần cẩn trọng khi chọn phân khúc này.