Di sản của Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng: Nghị quyết 18 với nhiều điểm đột phá

Vai trò to lớn trong việc hoàn thiện thể chế, chính sách

Cách đây hơn 2 năm, cố Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng đã ký ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII (Nghị quyết 18) về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.

Nghị quyết này đặt ra yêu cầu đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nhà nước bảo đảm đủ nguồn lực để lập quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất.

Ngoài ra, Nghị quyết đặt ra yêu cầu đảm bảo hài hòa trong lợi ích giữa người dân, nhà đầu tư và Nhà nước, trong đó người dân là trung tâm, không để ai bị bỏ lại phía sau.

Một điểm mới nữa là Nghị quyết đưa ra định hướng quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Ông Võ Hồng Thắng – Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group – nhận định Nghị quyết số 18 khi được ban hành có nhiều điểm mới, mang tính đột phá trong việc quản lý đất đai, kỳ vọng tạo động lực mạnh mẽ phát triển đất nước giai đoạn mới.

Nghị quyết định hướng nâng cao vai trò của thị trường trong quản lý và sử dụng đất; nâng cao vai trò đại diện chủ sở hữu và năng lực quản lý của Nhà nước về đất đai. Đồng thời, kiên quyết phòng chống tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực đất đai; đảm bảo hài hòa trong lợi ích giữa người dân, nhà đầu tư và Nhà nước, trong đó người dân là trung tâm và không để ai bị bỏ lại phía sau.

Nghị quyết cũng đưa ra định hướng quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Đặc biệt, Nghị quyết có nội dung yêu cầu: Bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.

Theo ông Thắng, yêu cầu bỏ khung giá đất là một cuộc cách mạnh lớn đối với ngành bất động sản. Điều này tạo sự công khai, minh bạch và phù hợp, giảm thiểu tiêu cực về đất đai, người dân và doanh nghiệp đều được hưởng lợi.

Ở góc độ tổng quan, ông Thắng cho rằng các nội dung trong Nghị quyết có tác động trực tiếp đến kế hoạch lập pháp, đặt vấn đề hoàn thiện các luật chuyên ngành liên quan như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch…

Và hiệu quả của Nghị quyết là trong thời gian qua, Chính phủ đã chỉ đạo các đơn vị liên quan sớm hoàn thiện khung pháp lý đối với các luật liên quan bất động sản. Cuối tháng 6 vừa qua, cùng lúc Quốc hội thông qua Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và có hiệu lực từ 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó.

Ông Thắng kỳ vọng Nghị quyết 18 sẽ phát huy hơn nữa vai trò, sứ mệnh của mình nhằm bảo đảm được hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất; đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả và bền vững hơn. Từ đó, thị trường bất động sản sẽ phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn, sớm bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với nội lực mạnh mẽ.

Luật sư, thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn nhận định với 5 quan điểm, 3 mục tiêu, 6 nhóm giải pháp và 8 nhóm chính sách lớn trong hoàn thiện pháp luật về đất đai Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đặt ra những yêu cầu lớn trong chủ trương của Đảng đối với việc hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai, trong đó trọng tâm là sửa đổi Luật đất đai năm 2013 và các luật khác có liên quan (như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản), đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ.

Ông cho rằng đây là cơ sở chính trị quan trọng, là kim chỉ nam, là chủ trương, định hướng chính sách cơ bản để xây dựng, hoàn thiện Luật Đất đai sửa đổi – vấn đề được đặc biệt quan tâm

Với việc Quốc hội đã thông qua 3 Luật quan trọng gồm Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và đặc biệt Luật Đất đai 2024 là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập quốc tế sâu rộng, bảo đảm giữ vững ổn định chính trị – xã hội của đất nước.

“Các luật trên được ban hành sẽ tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và thống nhất, bảo đảm cho Nhà nước có đầy đủ công cụ pháp lý để thực hiện quyền quản lý đất đai; hạn chế được tiêu cực, lạm dụng”, chuyên gia Phạm Thanh Tuấn phân tích.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) – cho rằng, Nghị quyết 18 là “kim chỉ nam” cho việc sửa đổi, hoàn thiện cơ chế chính sách đất đai. Từ đó, đề cao vai trò của lĩnh vực đất đai, sử dụng hiệu quả của nguồn lực đất nhằm thúc đẩy nền kinh tế.

Dựa trên nền tảng của Nghị quyết 18, Luật Đất đai 2024 được ra đời và chuẩn bị có hiệu lực vào 1/8 sắp tới. Trong đó, đáng chú ý là vấn đề về định giá đất theo giá thị trường , giúp hài hòa, đảm bảo lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Bên cạnh đó, còn có một số vấn đề trước đó chưa được đề cập tới như mở rộng vai trò của đất nông nghiệp, đất rừng trong quá trình sử dụng, từ đó tạo động lực phát triển.

“Nghị quyết 18 đã tạo ra điều kiện thúc đẩy phát triển kinh tế thông qua đất. Từ đó, góp phần làm minh bạch, công bạch cho thị trường bất động sản. Đồng thời, bảo vệ lợi ích, tăng niềm tin của người dân”, TS Nguyễn Văn Đính nói.

Những thay đổi quan trọng về thuế bất động sản

GS.TSKH Đặng Hùng Võ khẳng định Nghị quyết 18 có tầm quan trọng đặc biệt vì đối tượng là đất đai.

Nghị quyết này đã đặt ra nhiệm vụ kết nối tốt giữa thị trường để phát triển kinh tế và đảm bảo bền vững về xã hội và môi trường. Theo ông, để làm tất cả những việc này phải cần tới các chính sách thu hút đóng góp của tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân. Thế giới đã chứng minh rằng thuế sử dụng đất và sở hữu các tài sản gắn liền là cách đóng góp hợp lý, hiệu quả và bền vững nhất.

“Trong hệ quy chiếu của ta, ai sử dụng nhiều đất phải đóng góp nhiều là thể hiện phù hợp nhất với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai”, giáo sư Đặng Hùng Võ từng viết trên Dân trí ngay sau khi Nghị quyết 18 được ban hành.

Ông nêu rõ kể từ năm 2002, cứ mỗi lần xây dựng Luật Đất đai sửa đổi, Trung ương lại ban hành một Nghị quyết mang tính dẫn đường với những chính sách đất đai cần đổi mới. Nghị quyết cũng là văn bản cơ sở để xây dựng hệ thống pháp luật đất đai.

Ngày 12/3/2003, hội nghị Trung ương 7 (khóa IX) đã ban hành Nghị quyết 26 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Nghị quyết này không có yêu cầu đổi mới thuế nhà đất mà chỉ tập trung vào đổi mới thuế chuyển quyền bất động sản, chuyển sang thuế thu nhập từ chuyển quyền bất động sản.

Ngày 31/10/2012, Hội nghị Trung ương 6 (khóa XI) ban hành Nghị quyết 19 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới. Nghị quyết này đã đưa ra chủ trương ban hành thuế bất động sản với các nội dung: (1) Thuế là công cụ điều tiết thị trường bất động sản và là nguồn thu ngân sách ổn định; (2) sắc thuế bất động sản đánh cả vào đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (3) thu thuế lũy tiến đối với các dự án để đất hoang, không hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; (4) người có nhiều nhà đất, bỏ hoang đất, chậm đưa đất vào sử dụng chịu mức thuế cao hơn.

Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp được ban hành từ 1994, nhưng Quốc hội đã cho miễn gần như hoàn toàn cho đến 2025. Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ban hành từ 2010 với mức thuế rất thấp (thuế suất cơ bản là 0,03%, so với thông lệ ở các nước công nghiệp hóa là 1-1,5%). Việt Nam cũng chưa đánh thuế vào nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

“Thuế bất động sản thấp là nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng đầu cơ nhà đất, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà đất. Từ đây, các cơn sốt giá bất động sản hình thành, tích tụ bong bóng, tạo giá ảo làm giá nhà đất ngày càng cao. Nhiều năm nay, nhà đất tại đô thị lớn ở Việt Nam thuộc nhóm cao nhất thế giới”, giáo sư Đặng Hùng Võ phân tích.

Điều này sẽ đưa tới 4 hệ lụy chính: Một là giá đất cao thì giá hàng hóa sản xuất ra sẽ cao, làm giảm năng lực cạnh tranh quốc gia, không thu hút được đầu tư; hai là lạm phát cao khi giá trị ảo của bất động sản tăng mạnh; ba là không thể giải quyết được nhà ở giá phù hợp cho dân; bốn là không thể tự điều chỉnh phân bổ dân cư, làm cho các đô thị vượt ngưỡng hạ tầng. Nhìn vào 4 hệ lụy này, có thể thấy việc xây dựng và ban hành luật thuế bất động sản phù hợp là tất yếu.

Nghị quyết 18 đã đưa ra những đổi mới về công cụ thuế bất động sản với các nội dung chủ yếu bao gồm: (1) rà soát và xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với hoàn cảnh Việt Nam và tạo lộ trình hợp lý; (2) quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang; (3) ưu đãi thuế đối với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, người có công với cách mạng và người dân tại các địa phương thực hiện nhiệm vụ an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ rừng tự nhiên.

Giáo sư Đặng Hùng Võ đánh giá chính sách thuế bất động sản đã rõ hơn trước đó, có thuế cao đối với những nhóm này, nhưng thuế lại thấp đối với những nhóm khác.

Nghị quyết 18 đã đê cập đến những vấn đề quan trọng như nâng cấp hệ thống quản lý để thu đúng, thu đủ thuế, xây dựng hệ thống hành chính số kết nối mạng trong quản lý đất đai, quản lý thuế, có cơ chế công khai tài sản bất động sản, giải trình nguồn gốc và xử lý khi nguồn gốc không minh bạch.

Cuối cùng, Nghị quyết này cũng yêu cầu xây dựng Luật Đất đai sửa đổi và sửa đổi, bổ sung đồng bộ các luật có liên quan. Các mục tiêu của Nghị quyết đã được thực hiện tốt khi tác động trực tiếp đến kế hoạch lập pháp, đặt vấn đề hoàn thiện các luật chuyên ngành như hiện nay.

Cũng chia sẻ về vấn đề này, TS. Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế – cho biết, trước khi Nghị quyết 18 ra đời, thị trường bất động sản có sự phát triển méo mó, sai lệch định hướng. Trong đó, tình trạng đầu cơ, lướt sóng, trục lợi từ bất động sản diễn ra tràn lan, tạo nhu cầu ảo. Khi ấy, nguồn vốn bị dồn quá nhiều vào bất động sản làm giảm động lực phát triển kinh tế thông qua kinh doanh, sản xuất.

Tuy nhiên, giữa năm 2022, Nghị quyết 18 ra đời đã kịp thời, chấn chỉnh lại thị trường bất động sản. Đồng thời là tiền đề thúc đẩy, xây dựng hoàn chỉnh Luật Đất đai 2024. Từ đó, Luật Đất đai 2024 đưa ra những quy định nhằm giúp thị trường phát triển công khai, minh bạch.

Cụ thể, Luật Đất đai quy định bỏ khung giá đất thay bằng bảng giá đất hàng năm là một bước tiến lớn trong việc nhìn nhận thị trường bất động sản đúng với góc độ kinh tế thị trường. Từ đó, ngăn chặn tình trạng trục lợi, cấu kết giữa quan chức biến chất và doanh nghiệp thông qua quá trình định giá đất rẻ, làm thất thoát tài sản của Nhà nước và gây méo mó thị trường. Hiện nay, nhiều dự án trước đó được giao phát triển có định giá đất thấp đang bị rà soát định giá lại.

Bên cạnh đó, trước kia tình trạng khai báo giá thấp khi giao dịch bất động sản nhằm né thuế diễn ra rất nhiều. Điều này gây ra thất thoát thuế, mất công bằng xã hội. Song, Luật Đất đai đã quy định mua bán đất dự án phải thanh toán qua ngân hàng, giúp thị trường trở nên minh bạch.

“Nói chung, Nghị quyết 18 đã hướng thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh. Đây cũng là nền tảng để nguồn lực của nền kinh tế không còn sa đà đổ vốn nóng vào bất động sản, từ đó tập trung nguồn lực vào sản xuất kinh doanh. Cùng đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng nhìn nhận ra nên tập trung vào xây dựng những sản phẩm phù hợp với thị trường”, TS. Đinh Thế Hiển chia sẻ.

BÁO DÂN TRÍ